Σκέφτεσαι να αξιοποιήσεις το διαμέρισμα στο κέντρο, το εξοχικό στο χωριό ή εκείνη την γκαρσονιέρα που κάθεται ανεκμετάλλευτη; Η αγορά της βραχυχρόνιας μίσθωσης (τύπου Airbnb, Booking κ.λπ.) στην Ελλάδα συνεχίζει να είναι μια από τις πιο δυναμικές πηγές εισοδήματος.

Ωστόσο, με τις νομοθετικές αλλαγές των τελευταίων ετών, πολλοί ιδιοκτήτες αναρωτιούνται: «Τι θεωρείται ακριβώς βραχυχρόνια μίσθωση;», «Χρειάζεται να κάνω έναρξη εταιρείας;», «Τι φόρους θα πληρώσω;».

Αν είσαι ιδιώτης και διαθέτεις έως 2 ακίνητα, τα νέα είναι καλά: η διαδικασία παραμένει απλή, αρκεί να γνωρίζεις τους βασικούς κανόνες. Σε αυτό το άρθρο του Holido.gr, ξεκαθαρίζουμε το τοπίο για τα πρώτα σου βήματα.

Τι είναι η Βραχυχρόνια Μίσθωση (Νομικός Ορισμός)

Σύμφωνα με την ελληνική νομοθεσία, ως βραχυχρόνια μίσθωση ορίζεται η μίσθωση ακινήτου που συνάπτεται μέσω ψηφιακών πλατφορμών (Airbnb, Booking, VRBO, το δικο σας site, κ.λπ.) για συγκεκριμένη χρονική διάρκεια, λιγότερες απο 60 ημέρες.

Για να χαρακτηριστεί μια μίσθωση ως «βραχυχρόνια» στο πλαίσιο της οικονομίας διαμοιρασμού και να μην θεωρηθεί τουριστικό κατάλυμα (που απαιτεί σήμα ΕΟΤ), πρέπει να πληρούνται συγκεκριμένες προϋποθέσεις:

1. Να είναι επιπλωμένο: Το ακίνητο πρέπει να παρέχεται πλήρως εξοπλισμένο.

2. Χωρίς παροχή υπηρεσιών: Αυτό είναι το πιο κρίσιμο σημείο. Ως ιδιώτης, επιτρέπεται να παρέχεις μόνο κλινοσκεπάσματα (σεντόνια, πετσέτες). Προσοχή: Απαγορεύεται η παροχή πρωινού, καθημερινής καθαριότητας (room service) ή άλλων ξενοδοχειακών υπηρεσιών κατά τη διάρκεια της διαμονής.

Το Προνόμιο των “2 Ακινήτων”

Εδώ είναι το «κλειδί» για εσένα που ξεκινάς τώρα. Ο νόμος διαχωρίζει τους ιδιοκτήτες σε δύο κατηγορίες.

Αν διαθέτεις έως και 2 ακίνητα (2 ΑΜΑ) προς εκμετάλλευση:

• Δεν χρειάζεται να κάνεις έναρξη επιχειρηματικής δραστηριότητας. Παραμένεις ιδιώτης (Φυσικό Πρόσωπο).

• Δεν επιβαρύνεσαι με ΦΠΑ (αρκεί να μην παρέχεις υπηρεσίες).

• Δεν πληρώνεις ασφαλιστικές εισφορές (ΕΦΚΑ) για αυτή τη δραστηριότητα.

Το εισόδημα που θα αποκτήσεις φορολογείται ως «εισόδημα από ακίνητη περιουσία» (όπως τα κανονικά ενοίκια), με τη νέα, ευνοϊκότερη φορολογική κλίμακα που ισχύει για το 2026:

• 15% για εισόδημα έως 12.000€

• 25% για το τμήμα εισοδήματος από 12.001€ έως 24.000€ (νέος ενδιάμεσος συντελεστής)

• 35% για το τμήμα εισοδήματος από 24.001€ έως 35.000€

• 45% για το τμήμα εισοδήματος άνω των 35.001€

Holido Note: Η προσθήκη του συντελεστή 25% είναι σημαντική ελάφρυνση, καθώς παλαιότερα οποιοδήποτε ποσό πάνω από τις 12.000€ φορολογούνταν απευθείας με 35%. Αν όμως αποκτήσεις 3ο ακίνητο (3ο ΑΜΑ), τότε υποχρεωτικά θεωρείσαι επιτηδευματίας, πρέπει να ανοίξεις βιβλία και να χρεώνεις ΦΠΑ.

Holido Note: Αν αποκτήσεις 3ο ακίνητο (3ο ΑΜΑ), τότε υποχρεωτικά θεωρείσαι επιτηδευματίας, πρέπει να ανοίξεις βιβλία στην εφορία και να χρεώνεις ΦΠΑ.

Τα 3 Βασικά Βήματα για να Ξεκινήσεις

Αφού πήρες την απόφαση, ιδού τι πρέπει να κάνεις πρακτικά πριν υποδεχτείς τον πρώτο σου επισκέπτη:

1. Εγγραφή στο Μητρώο Ακινήτων (ΑΜΑ)

Πριν ανεβάσεις το ακίνητο σε οποιαδήποτε πλατφόρμα, πρέπει να αποκτήσεις τον Αριθμό Μητρώου Ακινήτου (ΑΜΑ).

• Η διαδικασία γίνεται ηλεκτρονικά μέσω της ΑΑΔΕ με τους κωδικούς Taxisnet.

• Θα χρειαστείς τον Αριθμό Ταυτότητας Ακινήτου (ΑΤΑΚ) που αναγράφεται στο Ε9 σου.

• Σημαντικό: Ο ΑΜΑ πρέπει να αναγράφεται υποχρεωτικά σε κάθε καταχώρηση (listing) που κάνεις στο Airbnb ή στο Booking. Χωρίς αυτόν, οι πλατφόρμες θα κατεβάσουν την αγγελία σου και κινδυνεύεις με πρόστιμα.

2. Το Τέλος Ανθεκτικότητας (Climate Crisis Resilience Fee)

Από το 2024, το παλιό “τέλος διαμονής” αντικαταστάθηκε από το «Τέλος Ανθεκτικότητας στην Κλιματική Κρίση». Ως ιδιοκτήτης, είσαι υποχρεωμένος να το εισπράττεις ξεχωριστά από τον επισκέπτη και να το αποδίδεις στο κράτος.

Για το 2026, οι τιμές και οι περίοδοι για τα ακίνητα βραχυχρόνιας μίσθωσης (χωρίς σήμα ΕΟΤ/ξενοδοχείου) διαμορφώνονται ως εξής:

• Περίοδος Α (Απρίλιος – Οκτώβριος):

  • 8,00€ ανά διανυκτέρευση για διαμερίσματα και κατοικίες.

  • 15,00€ ανά διανυκτέρευση αν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.

• Περίοδος Β (Νοέμβριος – Μάρτιος):

  • 2,00€ ανά διανυκτέρευση για διαμερίσματα και κατοικίες.

  • 4,00€ ανά διανυκτέρευση αν πρόκειται για μονοκατοικία άνω των 80 τ.μ.

Προσοχή: Η περίοδος “χαμηλής χρέωσης” πλέον περιλαμβάνει και τον Μάρτιο (παλαιότερα ήταν μέχρι Φεβρουάριο).

3. Προετοιμασία του Χώρου

Η επιτυχία στη βραχυχρόνια μίσθωση κρίνεται στις λεπτομέρειες.

• Εξασφάλισε γρήγορο Wi-Fi (απαραίτητο για ψηφιακούς νομάδες).

• Επένδυσε σε επαγγελματική φωτογράφιση. Η εικόνα είναι το πρώτο πράγμα που «πουλάει».

• Φρόντισε για την ασφάλεια (πυροσβεστήρας, φαρμακείο).

Συμπερασματικά

Η βραχυχρόνια μίσθωση για ιδιώτες με έως 2 ακίνητα παραμένει μια εξαιρετικά ελκυστική επιλογή στην Ελλάδα, προσφέροντας ευελιξία και έξτρα εισόδημα χωρίς την πολυπλοκότητα μιας πλήρους επιχειρηματικής δραστηριότητας.

Το μυστικό της επιτυχίας; Η σωστή ενημέρωση, η τήρηση των νόμων (ΑΜΑ, Δηλώσεις Βραχυχρόνιας Διαμονής) και φυσικά… η ελληνική φιλοξενία που θα κάνει τους επισκέπτες σου να αφήσουν την καλύτερη κριτική!

Έχεις απορίες για τη διαχείριση του ακινήτου σου; Μείνε συντονισμένος στο Holido.gr για περισσότερα tips και οδηγούς!